Was darf Nachhaltigkeit kosten?
Nachhaltigkeit ist in aller Munde. Wie sieht das mit dem nachhaltigen Bauen aus?
Nunzio Lo Chiatto: Wir beschäftigen uns schon sehr lange mit dem Thema der Nachhaltigkeit, leben und setzen sie aus einer anderen Sicht um. Seit über 20 Jahren haben wir unsere Anlagestrategie auf Neubauprojekte ausgerichtet. Dabei wurden wir vom Gesetzgeber schrittweise an die immer höheren Auflagen für den Erhalt der Baubewilligung geführt. Zudem haben wir aus Neugier und um Prozesse zu optimieren immer wieder nach neuen technischen Möglichkeiten gesucht. Meine persönliche Überzeugung ist, dass Innovation die beste Antriebsfeder für den Schutz der Umwelt ist.
Das tönt nach hohen Innovationskosten.
Neue Technologien sind zu Beginn immer teurer, da für diese noch keine oder zu wenig Skaleneffekte erwirtschaftet werden können. Zudem besteht das Risiko, dass sich eine neue Technologie am Markt nicht durchsetzt und zu einem Verlust führt. Leider bestehen heute zu wenig Anreizsystem für ein innovatives Verhalten der Investoren und die «Bewahrer» von alten Systemen werden relativ immer noch belohnt. So ist z.B. eine alte Ölheizung finanziell attraktiver als ein modernes Heizsystem.
Lassen sich die politisch verordneten Klimaziele so erreichen?
Es ist eine Tatsache, dass die Klimaziele im Bereich der Gebäude auf dem Papier besser dargestellt werden, als die tatsächliche Umsetzung in der realen Welt. Immobilien sind Güter mit langen Lebenszyklen. Dies hat den Nachteil, dass Umpositionierungen nur langfristig vorgenommen werden können oder sehr teuer zu stehen kommen.
Deshalb sind klar kommunizierte langfristige politische Ambitionen einer Volkswirtschaft von zentraler Bedeutung, wenn die Ziele erreicht werden sollen. Dabei sollten die «First Mover» belohnt werden und jene, die am längsten zuwarten, sollten für die verursachten externen Kosten einen Beitrag leisten müssen.
Anhand der aktuellen Marktanteile überwiegen in unserer Gesellschaft immer noch die Personen, welche beim alten System bleiben.
Ist die Gesellschaft bereit, für Nachhaltigkeit mehr zu bezahlen?
Nachhaltiges Bauen kann dann umgesetzt werden, wenn auch die Nachfrage nach solchen Immobilien besteht. Voraussetzung dafür ist, dass eine Volkswirtschaft eine genügend hohe Produktivität ausweist. Muss sich eine Volkswirtschaft mit tieferen Bedürfnisbefriedigungen befassen, werden Nachhaltigkeitsziele in den Hintergrund verschoben.
Leider stellen wir fest, dass die Konsumenten nicht bereit sind, viel mehr für nachhaltige Wohnungen zu bezahlen. Schliesslich ist die Allokation der Ressourcen volkswirtschaftlich sehr komplex und kann nur durch eine Verhaltensänderung der Bevölkerung herbeigeführt werden. Staatseingriffe führen oft zu ungewollten negativen Rückkoppelungen. Die beste Investition in die Nachhaltigkeit ist die Bildung, welche einerseits die Chance für Innovationen erhöht und andererseits eine neue Denkweise und Mentalität für die nächsten Generationen heranwachsen lässt. Mit solchen neuen Denkansätzen wäre die Nachhaltigkeit bei Immobilien nicht teurer als die bestehenden Systeme.
Grüne Fassade, begrünte Dächer, schattenspendende Bäume – wie sinnvoll ist das?
Unter einem schattenspendenden Baum zu verweilen ist sehr entspannt und viel angenehmer als unter einer künstlichen Beschattung. Demzufolge ist eine grüne Umgebung sinnvoll und bietet für die angrenzenden Liegenschaften und deren Bewohner eine angenehme Umgebung.
Die Dächer nutzen wir heute eher für die Stromgewinnung und statten diese mit Fotovoltaikanlagen aus, da wir diesen Zusatznutzen höher bewerten als eine grüne Dachlandschaft. Aber wer weiss, evtl. lassen sich diese beiden Funktionen durch eine innovative Idee in Zukunft kombinieren.
Wo investiert Berninvest?
Als Fondsleitung für den Good Buildings SREF und den Immo Helvetic haben wir bei der Berninvest AG die Anlagepolitik schon früh auf eine nachhaltige Neubau- und Erneuerungsstrategie ausgerichtet. Der Good Buildings SREF war einer der ersten Fonds in der Schweiz, welcher den Strom über eine zentrale Eigenverbrauchsgemeinschaft (ZEV) mit einer Fotovoltaikanlage in Betrieb genommen hat. Um den technischen Fortschritt beurteilen zu können, wurde mit der Messung von Energiedaten begonnen und eine Typologie von Bauteilen definiert, welche die Energiekennzahlen grob einteilen lässt. Aufgrund der Mengen- und Preisangaben konnten wesentliche Rückschlüsse für weitere Neubauten abgeleitet werden. Dieser Prozess und Denkansatz sind fester Bestandteil der Unternehmenskultur.
Haben Investoren eine Vorbildfunktion?
Institutionelle Investoren stehen im Schaufenster und haben eine Vorbildfunktion. Auf den Immobilienmarkt bezogen wäre es aber zu einfach, alle älteren Liegenschaften zu verkaufen, um die Vorbildfunktion zu erfüllen.
Zurzeit ist ein Trend zum Verkauf solcher Objekte zu beobachten. Ich möchte jedoch auf einen Rückkoppelungseffekt aufmerksam machen, welcher aus Sicht der Nachhaltigkeit eher ungünstig ausfällt. Die neuen Eigentümer solcher Liegenschaften haben vielfach keine Nachhaltigkeitsethik in ihrer Anlagepolitik und verhalten sich entgegen dem jüngsten Trend. Sie nehmen keine sinnvollen ökologische Massnahmen vor und pressen die Liegenschaften zulasten von externen Kosten langfristig aus, was zu höheren externen Kosten als beim vorherigen Eigentümer führt.